Добавить в избранное





HashFlare

Торговые центры идут на рекорд

Объемы сдачи объектов торговой и офисной недвижимости Московского региона выходят на докризисные показатели, в основном за счет ввода законсервированных долгостроев. Прежде всего это касается торгово-развлекательных центров, притягивающих в эти дни основную долю инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.

Офисный рынок, несмотря на броский прирост новых площадей в этом году, в будущем ожидает больше сдержанная динамика инвестиций - оптимизма по поводу бурного развития бизнеса, сопровождающегося повышенным спросом на офисы, у участников рынка нет.

Новые мегамоллы

В 2013 году в Москве будет введено 370 тыс. кв. м новых торговых центров, прогнозирует Colliers International, - на 100% больше прошлогодних показателей. По оценке NAI Becar, совместный объем торговых площадей Москвы к концу 2013 года составит порядка 7,891 млн кв. м.

"Мы ожидаем ввода большого количества объектов, - говорит управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский. - Дело в том, что в текущий момент достроили многое из того, что закладывали в 2011-2012 годах. Стратегически в ближайшие немного лет будет увеличение количества объектов и площадей. Тем более что в России приблизительно 500 качественных торговых центров, а, скажем, в Польше - 400. Тогда как товарооборот ритейла в России больше в несколько раз".

Действительно, Москва по-прежнему занимает одно из последних мест по показателю обеспеченности населения площадями в качественных ТЦ по сравнению с восточноевропейскими столицами и всего только шестое местоположение посреди российских городов-миллионников. Все опрошенные "Экспертом" специалисты по торговой недвижимости уверены, что необъятный столичный рынок несложно переварит запланированные объемы.

В третьем микрорайоне на рынок вышли четыре объекта, самый крупный - ТРЦ "Райкин Плаза" (девелопер - ГК "Ташир", общая площадь - 75 тыс. кв. м). До конца года ожидается открытие третьей очереди в ТЦ "Отрада" площадью 140 тыс. кв. м и ещё шести торговых центров. Самые масштабные - GoodZone (австрийская фирма Immofinanz, 120 тыс. кв. м), "Реутов Парк" (Amma Development, 90 тыс. кв. м) и "Весна!" (Central Properties / Alto Assets, 126 тыс. кв. м).

"В следующем году мы ожидаем еще более высоких показателей: общая площадь московских торговых центров, которые обещают сдать в эксплуатацию в 2014 году, составляет немногим менее миллиона квадратных метров. Хотя, по нашим прогнозам, новое предложение не превысит 500 тысяч квадратных метров, - говорит заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. - Если сегодня обеспеченность торговыми площадями на тысячу москвичей составляет 303 квадратных метра, то к концу 2014 года тот самый показатель может достичь 361 квадратного метра".

Большая доля моллов возводится в черте "старой Москвы". Хотя ГК "Ташир" анонсировала возведение на территории Новой Москвы первого ТРЦ "Рио" общей площадью 70 тыс. кв. м, а группа бывшего сенатора Сергея Гордеева Praktika Development намерена сооружать торговй середина близ будущей станции метро "Саларьево". Однако большинство экспертов покуда относятся к освоению новых городских земель настороженно. "А сколь людей будет существовать в Новой Москве? Скажите мне, сколько там будет нового жилья, и я скажу вам, сколько там будет торговых центров", - говорит Николай Казанский.

Арендаторы делают ставки

Среди арендаторов площадей торговых центров преобладают иностранные компании. Набор брендов, как правило, единственный и тот же, принадлежащий ограниченному кругу крупных структур - розничных групп словно бы Inditex Group, LPP, Fiba Group, Melon Fashion Group, Maratex, "Монекс трейдинг", "ДжамильКо". "Их магазины генерируют рослый покупательский трафик в торговом центре, - говорит босс отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько. - По этой причине девелоперы прилагают все усилия, чтобы заполучить таких арендаторов. К тому же наличие подобных торговых операторов уже давнехонько стало своего рода знаком качества торгового центра".

"Как только хорошая марка появляется, ее хотят заполучить все торговые центры, - отмечает Николай Казанский. - Но при этом все одинаково выигрывают крупные моллы, которые более удобны для посетителя. И где есть некие точки притяжения, в частности кинотеатры. В последнее момент становится в особенности популярным включение в ТРЦ центров детского развлечения и образования".

Известных марок на нашем рынке в то время как недостаточно. По данным Retail-index.com, в России торговых операторов в 2,2 раза меньше, чем в Германии, в 1,5 раза меньше, чем во Франции и Великобритании. Однако участники рынка уверены, что благодаря нынешнему инвестиционному буму и появлению новых площадей у Москвы, скажем, есть все шансы к концу десятилетия, а то и раньше сделаться настоящей столицей мирового шопинга. "Понятно, что нам вдали еще до Лондона, Нью-Йорка и Парижа, но товарооборот у нас уже в текущее время колоссальный, и не надобно недооценивать Москву", - говорит Николай Казанский. "В столице давно открыты официальные бутики самых дорогих мировых брендов, что уже ставит Москву в один строй с мировыми столицами моды - Миланом, Парижем, Берлином, Нью-Йорком", - отмечает Оксана Ясько.

По данным Knight Frank, за пять лет свои первые магазины в Москве открыли примерно 50 международных операторов, то есть в среднем ежегодно на русский рынок выходит десяток новых брендов. С начала года в Москве появилось 13 зарубежных марок, в том числе Happy Socks, The Kooples, Pili, Ash, Pili Carrera, Krispy Kreme, H&M Home. В столице открылись первые заведения американских сетей общественного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК "Ташир" были открыты магазины французской ювелирной сети APM Monaco. В ТРЦ "Афимолл" появился флагманский маркет итальянского производителя обуви Ash.

Спрос на торговые площади высокий: на протяжении трех кварталов 2013 года доля вакантных помещений в функционирующих торговых центрах Москвы составляла возле 3%. Сейчас, по мнению участников рынка, она приблизилась к 1%. В условиях ажиотажного спроса некоторые аналитики прогнозируют повышение арендных ставок. В частности, в NAI Becar предполагают, что цена аренды площадей в ТЦ вырастет на 5-10%. Впрочем, другие собеседники "Эксперта" ничего подобного не ждут. "Новые торговые центры лучше, и ставки там изначально выше средних", - объясняет Николай Казанский. Но в остальных торговых центрах арендные договоры долгосрочные, так что расценки, установленные на новых объектах, на них не повлияют.

Ставки же в устаревающих центрах могут снижаться, но типично это происходит не публично, с арендаторами заключаются дополнительные соглашения, а официально стоимость не меняется. Но, похоже, арендодатели нашли вероятность обретать с торговцев больше. По информации Knight Frank, коммерческие условия аренды помещений в ТЦ меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора (см. таблицу 1).

Таблица 1: Условия аренды в торговых центрах Москвы в третьем квартале 2013 г.

Сложнее обстановка в стрит-ритейле. "Здесь на ставку аренды весьма влияет политика правительства Москвы, - говорит исполнительный управляющий "Rossmils-Россия" Алексей Могила. - Например, запретили парковку на какой-то улице - и продажи там немедленно падают".

По мнению Ольги Ясько, рынок еще не успел почуять на себе последствия запрета парковки внутри Бульварного кольца (а с декабря и внутри Садового кольца). "К тому же эти последствия могут располагать разнонаправленное действо в зависимости от профиля арендатора, - считает г-жа Ясько. - Например, запрет на парковку может негативно отразиться на работе операторов премиум-сегмента, в то час как обороты предприятий общественного питания, операторов "среднего класса", а кроме того магазинов с товарами импульсного спроса могут возрасти".

Таблица 2: Наиболее крупные столичные торговые центры, ввод которых в эксплуатацию запланирован в 2014-2015 годах

Офисы идут в Новую Москву

Рынок офисной недвижимости в этом году также на подъеме. Но в различие от сегмента торговой недвижимости, несмотря на серьезное повышение объемов введенных и заявленных к вводу площадей, он близок к стабилизации. По данным Colliers International, общее предложение качественных офисов по итогам года может подрасти на 800-850 тыс. кв. м (в полтора раза больше, чем в прошлом году), до 14,8 млн кв. м. Впрочем, риелторы, учитывая навык прошлых лет (по данным компании Praedium, в третьем квартале 2013 года ввод офисов составил только 38% запланированного объема), не склонны безоглядно верить заявкам.

По площади качественных офисов на душу населения мы грубо вдвое отстаем от развитых стран. Однако, несмотря на имеющийся потенциал роста, эксперты настроены достаточно пессимистично: "Инвестиции в офисную недвижимость более рискованные, чем инвестиции в недвижимость торговую. Бизнес-центры в кризис быстрее теряют арендаторов, чем ТРЦ. В 2014-2015 годах подъем сегмента замедлится", - считает Алексей Могила.

В первую очередность это коснется самых дорогих офисов - класса А. Уже в третьем квартале текущего года, по данным Knight Frank, объем свободных площадей в таких бизнес-центрах вырос на 6 процентных пунктов и составил 18,6%. В свою очередь доля свободных площадей в офисах класса В за это же миг снизилась на 3,9 п. п., до 10,6%.

"Рынок изменился, арендаторы стали разборчивее, - поясняет шеф по работе с корпоративными клиентами Colliers International в России Вера Зименкова. - Теперь они понимают, что необязательно оплачивать "за буквы". В Москве, как известно, есть офисы класса А и есть офисы, которые нетрудно присвоили себе эту букву. То есть помещение на самом деле может относиться к категории B+. Арендаторы, недурственно ориентирующиеся на рынке недвижимости, понимают, что лучше снять помещение в классе B+. По характеристикам оно не будет разниться от так называемого А, но обойдется дешевле".

Бизнес-центр Golden Gate должен был быть сдан еще в начале года, но из-за пожара его ввод в эксплуатацию был перенесен на 4-й микрорайон 122_expert_47.jpg Бизнес-центр Golden Gate должен был быть сдан еще в начале года, но из-за пожара его ввод в эксплуатацию был перенесен на 4-й квартал

Главные арендаторы московских офисов, по оценке консалтинговых компаний, - ИТ- и медиакомпании: их доля уже третий год не опускается ниже 20%. "С января по сентябрь компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций, арендовали и купили рядом 25% офисных площадей в общем объеме спроса, - отмечает в обзоре директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. - Доля организаций финансового сектора снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и не превышает 10%, в то период как доля B2B-сектора не изменилась. Также в текущем году мы наблюдали сокращение доли производственных организаций, а компании, оперирующие в сфере добычи и поставок нефти и газа, увеличили свою активность по сравнению с 2012 годом".

Таблица 3: Бизнес-центры, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2013 год (по данным CBRE и NAI Bekar)

Уровень базовых арендных ставок в бизнес-центрах класса А в пределах центра и Москвы-Сити достигает 1750 долларов за метр в год (с учетом НДС). Диапазон базовых арендных ставок: для класса А - 800-1750 долларов, среднее важность 1025 долларов; для класса В+ - 730-1100, среднее роль 915; для класса В - 570-920, среднее значимость 745 долларов за квадратный метр в год.

Наибольшим спросом традиционно пользуются офисы между Садовым и Третьим транспортным кольцами, где было арендовано и куплено 30% всех офисных площадей. Доля площадей, арендованных и купленных в зданиях, расположенных внутри Садового кольца, сократилась до 17%. За пределами ТТК (внутри МКАД) была в 2013 году арендована и куплена без малого половинка офисных площадей в общем объеме спроса. В то же время, по данным Cushman & Wakefield, особенно бойко растет спрос на офисную недвижимость в Юго-Западном округе. У границ этого округа, в Новой Москве, по отзывам участников рынка, продолжается создание "кластера бизнес-центров".

HashFlare
Последние публикации по этой теме:
Комментариев: [0] / Оставить комментарий

Keywords:

торговых, торговых центров, торговых центрах, торговых операторов, московских торговых, новых торговых, торговых площадей, шести торговых, площадей торговых, объем торговых