Добавить в избранное





Ипотека вышла из тени


В январе Центробанк отчитался о ситуации на ипотечном рынке. Судя по приведенным данным, рынок добился докризисных показателей. В конце прошлого года российские банки выдавали ипотечные займы в среднем под 12,6% годовых, в то час как в январе - сентябре 2008-го средняя ставка составляла 12,7%. Совместный объем выданных кредитов достиг к ноябрю 2010 года рекордного за все пора существования этого рынка уровня - 1,1 трлн рублей. К удешевлению жилищных займов привело понижение стоимости банковских пассивов и ставки рефинансирования, а кроме того активность крупнейших игроков - Сбербанка и ВТБ 24: на них приходится больше 75% выданных ипотечных кредитов. Дальше с большим отставанием следуют Газпромбанк, "Дельтакредит", Альфа-банк, Райффайзенбанк, "Уралсиб", БСЖВ, Абсолют-банк.

Возросло и число квартир, купленных на взятые взаймы деньги: по данным Росреестра, общее цифра регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое добро и сделок с ним (ЕГРП) составило 1,33 млн, что без малого в два раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

Причиной возрождения ипотеки стал тот факт, что к 3-му кварталу 2010 года в связи с восстановлением спроса большинство банков возобновило розничное кредитование.

Однако, несмотря на обнадеживающую статистику, участники рынка уверены, что он ещё далек от докризисной "формы".

- Рынок ипотечного кредитования восстанавливается, при всем при том ждать возвращения к докризисным показателям по количеству выданных кредитов на всамделишный миг не приходится, в различие от процентных ставок, значения которых приближаются к докризисным, - считает Татьяна Жаркова, босс департамента розничного коммерциала банка "Интеза".

Впрочем, это не мешает основным игрокам известия борьбу за клиента: в конце 2010 - начале 2011 года они наперебой принялись снижать ставки и вводить более либеральные условия выдачи займов. Это уже сделали Сбербанк, ВТБ 24, Росевробанк, Альфа-банк, "Дельтакредит" и еще два десятка кредитных организаций.

Госбанки атакуют

Осенью прошлого года Сбербанк снизил ставки по жилищным займам безотложно на 0,75-1,5%, и нынче у него самые выгодные условия: цена рублевой ипотеки составляет от 9,5% годовых. Правда, на минимальную ставку могут полагать только те, кто берет кредит сроком до 10 лет, имеет средства на первоначальный взнос в размере не менее 50% от суммы займа и приобретает квартиру, построенную на средства Сбербанка.

Не отстает и прочий госгигант, ВТБ 24: его минимальная ставка составляет в настоящий момент 8,45% в долларах и 10% в рублях. На таких условиях кредит по классическим программам могут заполучить заемщики, обладающие средствами на 60-процентный первоначальный взнос, причем срок займа в этом случае - до 7 лет.

Но, как показывает практика, таких клиентов у банков немного. Типично первоначальный взнос нечасто превышает 30-40%, обычный срок кредитования составляет свыше 15 лет, а большинство покупок с использованием заемных денег происходит на вторичном рынке.

- Самым востребованным ипотечным займом является кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке. Ещё пользуется спросом нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. Средняя сумма займа составляет 2,5 млн рублей, срок кредита - 15 лет, - уверяют сотрудники "Интезы".

По словам банкиров, клиенты осмотрительно оценивают свою платежеспособность и стараются оформлять кредит на небольшие суммы и долговременный срок.

- Наиболее востребованы программы на приобретение готового жилья. Средний охват кредита составляет 1 миллион рублей сроком на 15 лет, - говорит Михаил Воронько, начальник департамента маркетинга и электронных сервисов банка "Уралсиб".

- В 2010 году люди чаще обращались за кредитами под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке недвижимости. Средний габарит запрашиваемого кредита составлял 4 млн рублей, срок - 20-25 лет, - фиксируют во Флексинвестбанке.

Как бы то ни было, заявленная минимальная ставка и процент, тот, что реально предлагают, существенно различаются. Если сравнить ипотечные программы банков по условиям выдачи кредитов на покупку жилья на вторичном рынке сроком более 15 лет с первоначальным взносом более 20%, то предложения госбанков будут не самыми лучшими (см. таблицу).

Сервис супротив ставки

Коммерческие банки не собираются сдаваться на милость Сбербанка и ВТБ 24.

- Они продолжат биться за новых заемщиков различными способами: отменой или снижением различных комиссий, сокращением сроков рассмотрения кредитных заявок и выхода на сделку, индивидуальным подходом, - отмечает Марина Мишурис, председатель правления Флексинвестбанка. Многие участники рынка пытаются притянуть клиентов более выгодными условиями досрочного погашения кредита.

Конкуренты уверены, что смогут противостоять госгигантам, - если не по ставкам, то по уровню сервиса и дополнительным условиям.

- Есть немного факторов, которые позволяют коммерческим банкам привлекать клиентов. Во-первых, это условия кредитования, которые не могут предложить своим заемщикам госбанки. Например, если вы не являетесь "зарплатным" клиентом Сбербанка или не приобретаете объект, построенный с использованием его средств, то ставки для вас будут не самыми выгодными - существует единый строй игроков, которые предложат забрать ипотеку под более невысокий процент, - говорит Светлана Сурина, замначальника управления розничных кредитных продуктов Абсолют-банка.

Второй момент - прыть выдачи займа. Если клиент уже определился с квартирой, а банк по каким-либо причинам не спешит выдавать кредит, то крайне может статься, что заемщику придется изменять банк. Не менее важным вопросом остается и свойство сервиса: ипотека - это долгосрочный продукт, которым клиент будет пользоваться на протяжении многих лет, и если любой визит в банк становится испытанием, например, очередями, это может сделаться основанием для смены кредитной организации.

- Многие банки делают ставку на качество сервиса и личный подход к клиенту. Как правило, у каждого заемщика есть персональный менеджер, готовый отозваться на любые вопросы, поднять программу кредитования и осуществляющий посткредитное обслуживание, - утверждает Татьяна Жаркова.

Одним из главных преимуществ коммерческих банков является гибкий подход к рассмотрению доходов заемщика: они учитывают заработную плату как на основном, так и на дополнительном месте работы, премии, бонусы и т. п. Могут принять во внимательность и доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ (налог на доходы физических лиц), что для многих клиентов сильно важно.

Программы лояльности, предлагаемые кредитными организациями, включают специальные условия для "зарплатных", корпоративных и направленных партнерами (риэлторами и кредитными брокерами) клиентов, заемщиков с положительной кредитной историей. Для таких клиентов стандартная ставка может быть снижена на 0,5-1,5%.

В общем, обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования позволяет предположить, что программы будут изменяться в приятную для заемщиков сторону. Правда, некоторые условия, настолько характерные для докризисной ипотеки, как, например, нулевой первоначальный взнос, скорее всего, уже не вернутся.

- Кризис показал, что необходимо придерживаться четких правил, соблюдать потребный баланс рисков. Разрешено в кратчайшие сроки привлечь большое численность клиентов, не обладающих достаточными средствами для первоначального взноса, но надобно понимать, что такие кредиты с большущий вероятностью станут проблемными, - объясняет Михаил Воронько.

При этом некоторые игроки все же рискуют: так, Ханты-Мансийский банк совместно с "Главстрой-СПб" запустил программу, позволяющую взять всякий облик жилья у застройщика без первоначального взноса.

Процентные ставки в этом году могут снизиться, но не более чем на 1-2%.

- С одной стороны, конкуренция между банками усиливается, а с иной - стоимость заимствований для самих кредитных организаций довольно высокая и хоть медленно, но растет, - считает Светлана Сурина.

"Плавающие" займы

Все больше банков предлагает в эти дни жилищные кредиты с плавающими ставками. Более того такие гиганты, как ВТБ 24, не смогли миновать мимо этого тренда: самые привлекательные условия госбанк предлагает как раз по программе "с комбинированной ставкой": от 9% годовых в рублях и от 8,45% в валюте. Ставка 9% действует первые пять лет, вслед за тем чего процент будет начисляться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. "Плавающую ипотеку" предлагают также Росевробанк, Юникредитбанк, "ОТП-банк", "Интеза" и другие.

- Комбинированные, или переменные, ставки могут быть интересны клиентам, уверенным в своих доходах и возможности погасить кредит досрочно. Помимо того, размер ставки в этом случае оказывается ниже на 1-2 процентных пункта, что позволяет клиенту схватить большую сумму кредита. Свой банк предлагает фиксированную ставку на срок до пяти лет, а начиная с шестого года применяется плавающая ставка. Таким образом, заемщик может погасить кредит по истечении пяти лет и не проверять сложностей, связанных с риском повышения процентной ставки вследствие роста индексов MosPrime и LIBOR, - говорит Татьяна Жаркова.

Плавающая ставка по ипотечному займу рассчитывается по формуле, где специа лизированные индексы рынка MosPrime или LIBOR повышаются на пару процентных пунктов, определенных банком. Для кре дитов, выдаваемых в отечественной
валюте, российские банки используют индекс MosPrime - он высчитывается на основе ставок размещения рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками финансового рынка на срок от 7 дней до 6 месяцев. Для расчета ставки по валютным кредитам применяется индекс LIBOR.

В банках, где "плавающей ипотеки" нет, отмечают, что программы с переменными ставками не пользуются особой популярностью у населения.

- В текущий момент есть шибко интересные предложения: ставка может быть переменной в течение всего срока кредитования или фиксированной на установленный период. И все-таки в этом месте существуют дополнительные риски того, что в случае повышения переменных процентных ставок заемщик будет вынужден нести дополнительную финансовую нагрузку, - объясняет Светлана Сурина.

Программы с плавающими ставками чаще всего выбирают финансово грамотные заемщики.

- Аккурат эта когорта клиентов в состоянии дать оценку перспективы данных ставок на ближайшие 1-3 года. Традиционно такие заемщики чаще всего планируют досрочное погашение. Гибкость ставок - это и плюс, и минус одновременно: когда они падают, кредит дешевеет, но когда растут, то и платежи становятся больше, - объясняет Марина Мишурис из Флексинвестбанка.

Впрочем, у Сергея Козлова, директора кредитного департамента СДМ-банка, иная точка зрения:

- Берут такие займы в основном клиенты, поддающиеся на рекламу с текущими невысокими ставками - сегодня индикаторы на низком уровне. С другой стороны, если анализировать более продолжительный период, то их колебания сглаживаются, оттого позволительно сказать, что такие кредиты берут либо слабо разбирающиеся в предмете заемщики, либо, наоборот, весьма ладно подготовленные.

По его мнению, доля таких кредитов невысока - большинство клиентов хотят зафиксировать процентную ставку и не хватать на себя риски, связанные с изменением индикаторов, тем более в долгосрочной перспективе.

"Загородка" и новостройки

В кризис ипотечное кредитование рынков загородной недвижимости и новостроек пострадало больше всего. Даже лидеры отрасли приостанавливали эти программы из-за высоких рисков: девелоперы замораживали стройки, многие обладатели дорогих коттеджей и домов оказались в тяжелом финансовом положении. Увы, потребители не спешат за кредитами на покупку коттеджей и таунхаусов. По словам риэлторов, покупателей таковый недвижимости интересует рассрочка, и подав ляющее большинство застройщиков ее предлагает. И только в том случае, когда срок оплаты оказывается уж очень коротким, клиенты обращаются к ипотеке: по статистике, подобные сделки при покупке домов экономкласса составляют 7%, бизнес-класса - 8%, элитного сегмента - 3% от общего объема сделок.

Сегодня оба сегмента исподволь восстанавливаются, но банки не спешат возрождать кредитование покупки загородных домов и квартир в новостройках. Это связано с тем, что риски обесценивания загородной недвижимости выше, чем аналогичные по квартирам, что же касается новостроек - там высоки риски дефолта застройщика.

- В настоящее момент мы не предоставляем кредиты на приобретение жилых домов с земельными участками. До 2008 года в линейке программ нашего банка такие программы присутствовали, но они не давали существенного объема выдач, так как случаи обращения за приобретением готового жилого строения были достаточно редки. Основная сложность таких программ содержится в оформлении документации. Чаще всего покупались строящиеся дома в коттеджных поселках, но, к сожалению, в большинстве случаев возникали проблемы с документами на возведение либо связанные с оформлением жилья в собственность, - подмечают в Абсолют-банке.

И если клиент будет независимо разыскивать банк, дающий кредит на покупку дома, его, скорее всего, постигнет неудача. Риэлторы и девелоперы "загородки" и новостроек работают в рамках партнерских программ с отдельными банками.

Такой тандем выгоден в первую очередность самому клиенту. Кредитные организации работают только с проверенными компа ниями.

- Основным нашим требованием к застройщикам постоянно была легитимность реализации недвижимости, то есть прозрачная и законная технология продажи квартир в соответствии с Федеральным законом 214. Позже завершения процедуры аккредитации объекта в банке ком пания-застройщик становится нашим парт нером. Свойский юридический департамент проводит экспертизу разрешительной документации на предмет строительства. Также мы уделяем особое участливость репутации компании-застрой щика, смотрим, завсегда ли соблюдались сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Тем самым мы минимизируем наши риски, а также риски клиентов, - рассказывает Светлана Романова, шеф управления розничного кредитования Московского кредитного банка.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым на строящееся или загородное жилье, как правило, на 2-3 пункта выше ставок для классической вторички. Однако, как только клиент оформляет право имущества на недвижимость, они снижаются до уровня ставок на готовое жилье.

Бывают, впрочем, и исключения из правила.

- Наш банк предлагает кредиты на приобретение загородной недвижимости: земельного участка и загородного дома или таунхауса. Дополнительные требования к заемщикам или предоставляемым по данной программе документам отсутствуют, - отмечают в банке "Интеза". - Размер процентной ставки, срок и сумма кредита такие же, как при приобретении квартиры. Отличие в размере первоначального взноса: по загородной недвижимости он на 10% выше.


Последние публикации по этой теме:
Комментариев: [0] / Оставить комментарий

Keywords:

ставки, процентной ставки, ставки рефинансирования, Процентные ставки, ставки случае, ставки срок, ставки году, ставки ипотечным, ставки вводить, ставки могут


=============

=============












Продукты компании Iobit



ВСЕГДА НОВЫЕ ДРАЙВЕРА